賃貸借契約編｜有限会社後藤管財

1. 住宅賃貸借（借家）契約

賃貸借（借家）契約はなが～いお付き合い
居住用賃貸借は、居住の目的で期間を2年・3年として契約し、貸主・借主間の合意があればさらに2年・3年と契約が更新され、貸主と借主の間の契約関係が継続的に続いて行きます。賃貸借契約が売買契約と大きく異なるのは、この継続的な契約関係である点です。この継続する契約関係の中で、貸主・借主間でさまざまなトラブルが生じています。貸主と借主が良好な関係を保ちながら、トラブルを未然に防ぐにはどんなことに気を付ければよいのでしょうか。

賃貸借（借家）契約に適用される主な法律
賃貸借契約には、まず借地借家法が、そこに規定されていないところは民法が適用されます。また、宅地建物取引業にかかわるところは、宅地建物取引業法が適用されます。
なお、平成４年８月の借地借家法の（改定）施行により、以前の借家法、借地法および建物保護に関する法律の３つの法律は廃止されました。もっとも、改定前の「旧借家法に基づき契約された建物賃貸借契約の更新の拒絶の通知および解約の申し入れに関しては、なお従前の例による」ことになっています。

○借地借家法: 主に借主を保護するために、民法の特別法として規定されている法律です。; ①借主が賃貸借の解約や契約更新を拒絶するには、「正当理由」がある場合でなければ認められません。; ②借主は、通常に居住していれば、オーナーチェンジをした新しい貸主に対しても借家人であることを主張できます。; ③居住用の借家では借主が死亡した場合、法律上の相続人がいなくても、借主と事実上夫婦関係にあった同居人等が望むなら移住を継続することができます。; ④事情が変われば、貸主は賃料の増額を、他方貸主は賃料の減額の請求ができます。; ⑤その他、期間の満了により必ず契約が終了する定期借家制度も規定されています。

○民法: 賃貸借契約とはどのような契約かについて一般的に規定している法律です。; ①貸主は、貸家の使用収益に必要な修繕をしなくてはなりません。; ②借主は、借家をまた貸し（転賃）等するには貸主の承諾が必要です。その他、貸主の使用上の義務等が規定されています。; ③借主は、居住用など定められた使用方法で借家を使用しなければなりません。; ④借主は、他人の家を借りるわけですから、自分の家以上の注意を払って居住（使用）することを求めています。; ⑤借主は、修繕を要する不具合等を発見したときには遅滞なく貸主に通知しなければなりません。

2. 2つの賃貸借（借家）契約

普通借家契約と定期借家契約: ☆居住用建物の賃貸借契約には、主に①「普通借家契約」と、②「定期借家契約」の２つの形態があります。; 定期借家契約制度は、借地借家法の一部改正により平成12年3月から施行された新しい形の借家契約の制度で、「更新がなく、期間の満了により終了する」借家契約です。; しかし、貸主と借主の合意により再契約することはできます。; 定期借家契約; 更新のない賃貸借; 期間満了による終了; ＜貸主と借主の合意＞; 再契約; （定期借家契約あるいは普通借家契約）; ※ 再契約は、定期借家である必要はありません。普通借家契約として再契約することも可能です。逆に、現在、普通借家契約を結んでいる場合、これを定期借家契約に切り替えることはできません。; 普通借家契約と定期借家契約との比較; 普通借家契約; 定期借家契約; 契約方法; 書面でも口頭でも可（但し、宅地業者の媒介等により契約を締結したときは、契約書が作成され交付されます）。; ① 書面（公正証書等）による契約に限る。; ② 「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければならない。; 更新の有無; 原則として、「正当事由」がない限り更新される。; 期間満了により終了し、更新はない（ただし、再契約は可能）。; 契約期間の上限; 2000年3月1日より前の契約…20年; 2000年3月1日以降の契約……無制限; 無制限; １年未満の契約; 期間の定めのない契約とみなされる。; １年未満の契約も有効; 賃料の増減; 事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。ただし、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。; 特定の定めに従う。ただし、特約の定めがない場合には、事情が変更すれば、貸主と借主は賃料の額の増額や減額を請求できる。; 借主からの中途解約; 中途解約に関する特約があれば、その定めに従う。; ① 床面積200㎡未満の住居用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借主からは、特約がなくても法律により中途解約ができる。; ② ①以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う。

3. 契約から明渡まで（普通借家契約の流れ）

物件（部屋）の確認: ……; 設備の整備状況、日照（方位）、通風交通、周辺環境、利便施設等々
入居申し込みと貸主の承諾: ……; 申込み手続き書類（入居申込書等）重要事項の全体像の説明
重要事項説明書の交付・説明（宅建業者による媒介・代理の場合）
契約の締結: ……; 借家契約書の作成・締結　賃料・敷金・（媒体報酬（手数）料）等の受渡し　鍵の受け取り（引き渡し）
入居: ……; 入居時の部屋の状況確認　契約書に定める使用方法による使用
契約の更新: ……; 更新手続き（合意更新契約書の作成等）（特約がある場合の更新料と更新労務報酬料）
契約の終了: ……; 借主からの中途解約　期間満了による契約の終了　（貸主と借主の合意による契約の終了）　（貸主の「正当事由」による契約の終了）
物件（部屋）の明渡し: ……; 明渡し時の部屋の状況確認　鍵の返却
敷金の精算: ……; 敷金の精算手続

4. 物件（借家）探しと物件の確認

物件（借家）探し: 多くの情報があふれていますが、自分の希望条件に合った物件を探すことは容易なことではありません。長い期間を過ごす生活の拠点になるわけですから、契約をしてから後悔することがないようにしましょう

☆物件の情報は…宅地建物業者の物件案内所・賃貸情報誌・新聞広告・インターネットなど
☆チラシ等の広告には、十分目を通しましょう。
☆広告だけで判断しないで、必ず現地で物件を確認しましょう。
☆極端に賃料が安い等の物件には、必ず理由があるはずです。慎重に選びましょう。

現地の確認: ……; 現地と部屋の確認を必ずしましょう。
現地を見る時間帯や曜日を変えてみることも大事なことです。
時間帯や曜日によって環境が変わることがあります。

物件の内見: ……; 間取り図面との照合（広さ・使い勝手等の確認）
通風・日照（方位）
設備の整備状況
（エアコン・給湯器・ガスコンロ・照明器具等）
共用部分の管理の状況
事務所や店舗が同居していませんか…etc

交通・環境: ……; 最寄駅からの所要時間・交通量（渋滞は？）
騒音・ばい煙etc
周辺の建物・工場などの諸施設etc

利便施設等: ……; 学校・病院・官公庁・スーパetc

5. 入居の申込み（入居申込書）

物件が気に入ると、入居申込書を提出することが一般的に行われていますが、入居申込書は、契約書ではありません。貸し主の承諾が得られるまでは、借りることができると決まったわけではありませんので注意しましょう。

☆申し込み手続き時に提出または提示を求められる書類等の例: ①住所を確認できる書類; ②運転免許証（本人確認のため）; ③通勤先証明書; ④収入証明書（源泉徴収票または納税証明書）; ⑤学生証等
連帯保証人が必要な場合: ①連帯保証人の印鑑証明書; ②連帯保証人引受承諾書; ③収入証明書も併せて求められることがあります。; ※連帯保証人に代え又は連帯保証人とは別に保証会社との保証契約を求められる場合もあります。

こんなトラブルが…: ○預り金について; 入居申し込みの際に、媒介業者から申込み・申込証拠金・予約金・交渉預り金などの名目でお金を入れることを求められることがあります。このお金の返還を巡ってトラブルがみられます。申込者が申込みの撤回（キャンセル）をした時、その事由如何により宅建業者にはこのお金を返還することが義務付けられています。; ○入居申込書の提出について; 借主（借受希望者）は、いくつかの物件を比較検討中でありながら、とりあえず「入居申込書」を書くというようなことはやめましょう。

6. 契約をする前に

重要事項の説明を受けましょう: 重要事項説明書は、契約書とともに大変大事なものです。; 宅建業法は、媒介・代理する業者に対し、借主に重要事項の説明をすることを義務付けています。この説明は宅地建物取引士が行います。; 重要事項説明は契約が成立するまでの間にしなければなりませんが、賃貸借の場合、契約の直前であることも多いと思われます。この重要事項説明は、借りるかどうかの判断をするための大変重要なものです。契約の直前ではなく早めに説明を受けるようにしましょう。; 重要事項説明を受ける際には、記載されていることはもちろんのこと、それ以外のことでも気になること、疑問に思うことなど遠慮せずに質問をして、十分に理解・納得したうえで契約するようにしましょう。; 物件を見ずに契約をしてトラブルになっているものもあります。現地の確認を十分に行うことはいうまでもありません。
媒体業者と管理会社（業者）: 一般的には、契約・鍵引渡（入口部分）までは媒介業者、入居中（中間部分）から契約終了・明渡手続（出口部分）は管理会社がする仕事といえるでしょう。; 媒介業者がそのまま管理会社であることもよくありますが、管理会社の管理業務については宅建業法の適用はありません。; 媒介業者：貸主より賃貸物件の媒介（又は代理）業務の委託を受け、借主を探すための営業活動を行い契約の締結から入居開始までの業務を行います。; 契約が成立すると貸主・借主から媒介（仲介）報酬を受領することができます。; 管理会社：貸主より物件の管理業務を受託して、当該賃貸物件を管理（賃料の集金・共用部分の清掃業務・入居者の管理、相談窓口等々管理委託契約の業務範囲により内容は異なります）し、貸主から管理委託料を受領します。

契約時に必要な費用にはどんなものが

①敷金（保証金）: 敷金の要否や額などは地域により慣行が大きく異なっています。
敷金とは、借主が賃料の未払いや不注意により部屋に損害を与えたり、破損させた箇所がある場合の修繕費用や損害賠償金等の債務を担保するために貸主に預け入れるお金です。したがって、明渡しの際、貸主に対して負担すべき債務がない場合や余剰金がある場合は、借主に返還される性格のものです。
保証金という名目の場合がありますが、通常敷金と同様のものです。（店舗・事務所の賃貸借の場合には、保証金という名目が多いようです。）

②敷引: 敷引き（償却）とは、あらかじめ合意された約定に基づいて、敷金（補償金）の一部を敷引金（償却金）として返却しない取り扱いをするものです。しかし、その敷引（償却）の割合（額）が著しく高いなどの場合、敷引特約の効力が争われるなど、退去時の敷金精算においてトラブルになることがあります。

③礼金: 地域の慣行により、一時金として礼金の授受が行われることがあります。ただし、礼金の性格については、借家権設定の対価、賃料の前払等とさまざまの考えがあり、普通借家契約において礼金が授受される場合、その額は、賃料の１～２ケ月が多いようです。このお金は明渡し時に返還されない性格のものです。

④共益（管理）費: 一般に共用部分の清掃費、電球の取り替え、修繕費、エレベーター等の維持費や電気代などに当てる費用として各入居者が分担して負担するお金です。

⑤火災保険料: 火災保険等への加入をすすめられることがあります。
加入する保険の内容については、必ず確認しておきましょう。
保険料等は、保険の種類・内容、建物の構造等により異なります。

契約はどの時点で成立するのでしょう: 民法上、契約は貸主と借主双方の合意で成立し、必ずしも「契約書の作成」は契約成立の要件ではありません。しかし、実際の取引では、後日のトラブルを防ぐために契約書を交わすのが一般的です。原則として、貸し主と借主の双方が契約書に記名・押印した時点で、契約が成立したとしています。; また、賃貸借の実務では、貸主が契約の場に立ち会わず、契約書への貸主の記名・押印が遅れることがあります。このような場合において、貸主が明らかに承諾し、敷金や資料等の契約に伴う金銭が、借主から貸主側に支払われたり、借主が鍵の引き渡しを受けたりすれば、契約は成立しているといえるでしょう。; なお、宅建業者が媒介・代理した場合、当該媒介業者等には契約内容を記載した書面を作成し交付することが義務付けられています。

こんなときは: ○契約をしましたが、入居前に契約を解除したい。お金は返してもらえますか。
他に良い物件が見つかったので、契約を解除したいと思っています。
敷金、賃料、媒介報酬（手数料）等の支払い済みのお金は返してもらえますか。; 正式に契約をしたわけですから、原則としては解約することができません。しかし、中途解約の特約がある場合には、所定の、例えば１ヶ月といった予告期間分の賃料相当分を支払うことにより解約できます。このような借主による解約の結果は、敷金や支払い済み賃料から日割り計算に基づく予告期間分の賃料を差し引いたお金が戻ってくることになります。
もっとも、支払い済の媒介報酬（手数料）については、契約が成立したことの成功報酬ですから、返しもらえないことになるでしょう。

7. 契約の締結と入居（鍵の受け取り）

契約の締結: 契約書は、その内容をよく確認したうえで記名・押印するようにしましょう。; また、特約がある場合、違法・不当な条項でなければ有効ですので、その内容をよく確認しましょう。

入居: 鍵の受け取りの際は、借主は、媒介業者または貸主（できれば両者）立会いの下で、部屋の現状を確認のうえ、「入・退去時の確認チェックしリスト」を作成するようにしましょう。; 貸主側の立ち合いができない場合でも、借主だけででもチェックリストを作成し、そのうえで部屋の現状写真（日付入り）も撮影しておくとよいでしょう。

借主・貸し主・媒介業者・（管理会社）は、お互いに協力して、後日のトラブルを回避するために、入居時に物件の確認をするようにしましょう。

8. 契約期間（入居）中

契約期間と契約の更新: 合意更新と法定更新; 居住用の賃貸借契約の期間は、一般的には２年としているものが多いようです。契約期間の満了による契約の更新は、双方の契約継続（更新）の合意により更新手続きが行われるのが通例です（合意更新）。; 特定の更新手続きがなされなかったときは、従前の契約と同一条件で更新されたものとみなされます（法定更新）。その後は期間の定めなき契約となります。; 契約の当初に更新する旨をあらかじめ約束する後進の方法もあります（自動更新）。; ※法定更新された場合は、その後は機関の定めのない契約となります。期間の定めのない契約は、いつでも解約の申し入れをすることができることになっています。; もっとも、貸主からの解約には、「正当事由」等一定の要件が必要になります。

更新の拒絶: 契約期間の満了に際し、貸主より更新を拒絶される場合がありますが、貸主が更新を拒絶するには「正当事由」等一定の要件が必要になります。; その「正当事由」には、厳しい要件が課されています。

「正当事由」: 借地借家法が定める判断基準は、次の通りです。; ①貸主及び借主が建物を必要とする事情（基本となる判断基準です。）; ②賃貸借に関する従前の経過; ③建物の利用状況; ④建物の現状（建物の老朽化等）; ⑤貸主の立退料等の提供; ※⑤は、補完的な自由とされています①～④の正当事由がある程度具備されていなければ、高額の立退料の提供がなされていても、正当事由が具備されたことにならないと解されています。

更新料: 契約の更新に際して、契約更新（合意更新）の対価として、借主から貸主に支払われるお金ですが、特約でその旨が定められている場合を除いて、更新の際に当然に支払わなければならない性格のものではありません。

9. 賃料の増額請求と弦楽請求

貸主または借主は、事情が変わり現在の賃料が不相当である時には、相手方に対して賃料の増額または減額を将来に向かって請求することができます。
但し、一定の期間賃料を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従うことになります。

・賃料の増額請求について協議が調わないときは…: 借主は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額（一般には現行賃料）の賃料を支払えばよいとされています。; 貸主に賃料を受け取ってもらえない場合は、供託することができます。; 受け取ってもらえないからと言って支払わずにいると、賃料滞納の状態になり契約が解除される恐れがありますので注意が必要です。

・賃料の減額請求について協議が調わないときは…: 貸主は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料（一般的には現行賃料）を請求することができます。; なお、賃料の増額・減額請求は、必ずしも契約の更新時でなければできないものではありません。

10. 契約の解除と中途解約

借主が、使用目的に反した使用をしたり、禁止・制限事項に違反をするなど、契約の条項に違反し貸主との間の信頼関係を破壊すると契約の解除事由が生じ、契約を解除されることがあります。
禁止・制限事項の違反のすべてが、直ちに解除事由になり契約が解除されるとは限りません。しかし、借主は契約の内容を十分に理解して契約違反を問われないように注意しましょう。

貸主からの中途解約……特約による中途解約
借主は、契約期間中に当然に中途解約できるものではありません。中途解約ができる特約があって、初めて中途解約ができることになるのです。
ほとんどの契約書に、①１ヶ月前に通知するか、②１ヵ月分の賃料を支払うこと（もっとも１ヶ月とは限りません。）によりただちに解約ができる旨を定めた特約がつけられています。

こんなトラブルが: ○賃料の滞納と契約解除; 先月の賃料１か月分を滞納したところ、貸主より契約違反により契約の解除をする旨の通知がありました。今月、２ヵ月分をまとめて支払うつもりで用意していますが、契約は解除されてしまうのでしょうか？; 借主の義務違反を理由として貸主が契約の解除をする場合には、原則として貸主があらかじめ借主に対し義務の履行を催告することを要すると解されています。; 契約書においても「…催告したにもかかわらず…義務を履行しない場合は…」の特約が定めてあるのが通例でしょう。; 判例は、借主の義務違反が賃貸借の基礎をなす「信頼関係の破棄」にあたるのでないときは、催告のうえ解除する旨の通知がなされても解除の効力を認めないと判断しています。; １ヶ月の賃料地帯だけの理由で貸主から一方的に契約を解除することは、通常できないでしょう。; しかし、賃料の滞納は、借主の重大な契約義務違反です。たびたび支払いが遅延したり、長期に滞納するようなことがあると「信頼関係の破壊」につながりますので、賃料滞納に限らず、貸主との間の信頼関係を壊すような契約の義務違反をしないように注意しましょう。

11. 契約の終了と明渡し

借主は契約の終了により貸主に鍵を返還し、部屋の明渡しをします。それとともに、預けてある敷金精算をしてもらうことになります。
敷金は、家賃の滞納や精算されるべき債務等がなければ、返してもらえます。しかし、借主の不注意等による損傷・破損などの修復義務がある場合には、修復に要する金額が確定した時点で精算されることになります。（その場合、精算までには相応の日数がかかるようですので、目安を確認しておきましょう。）

明渡し: すべての荷物を搬出後、清掃のうえ、明渡しを行います。ごみ等の残置物がないようにしましょう。; そのうえで、貸主・借主・業者三者立会いで入居時に確認した「入・退去時の確認チェックリスト」に基づいて、入居中に借主が壊し汚した個所があるか、あればその範囲はどの程度かについて、退去時に確認をしましょう。; 鍵は、借主の負担で作成した合鍵も含めてすべて返却しておきましょう。; 貸主側の立ち合いができない場合は、（入居時と同様）借主はチェックリストを作成し、退去時の写真を撮影（日付入り）しておくとよいでしょう。; 敷金は、借主に損害賠償等の債務がある場合、後日、貸主より見積書等が提示され精算されることになります。

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